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你都弄懂了嗎?新《貴陽市房屋專項維修資金管理辦法》解讀

??《貴陽市房屋專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)自2019年3月1日起施行?!棟旆ā范栽趺唇?、交多少、誰來管等方面的規定都做了調整,不僅與購房者的利益息息相關,而且對政府職能部門、專戶銀行等都有影響。市民反響熱烈,紛紛通過電話對相關問題進行咨詢。現就市民關注度高的問題進行了梳理歸納如下:

??1、這次修訂的背景和原因是什么?

??答: 維修資金被稱為房屋的“養老金”,是百姓老有所養、住有所居的有效保障,涉及群眾最關心最直接最現實的利益。2005年4月21日,貴陽市出臺了《貴陽市房屋共用部位共用設施設備維修資金管理規定》,至今已實施了13年,在全市住宅維修養護管理工作中發揮了重要的指導作用。2008年,建設部、財政部聯合出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號,以下簡稱“165號令”);2016年,國務院修訂了《物業管理條例》(國務院令第504號),對住宅專項維修資金制度提出了新的要求。隨著上位法的調整,貴陽市亟需對現行的維修資金管理規范性文件進行整合調整。為構建“權責明確、運行高效、管理透明、使用便捷”的維修資金監管體系,加強和規范維修資金的交存、管理、使用,從人民的需求出發,統籌推進民生工程,切實解決老有所養、住有所居,貴陽市依據國家政策法規,借鑒其他城市的經驗,結合貴陽實際,重新修訂出臺了《辦法》。

??2、購房者按新標準交存房屋專項維修資金,是以簽合同的時間為準嗎?如果2月份就交了定金,3月份簽合同,按什么標準交存?

??答:新《辦法》3月日起實施,以購房網簽合同正式提交的時間為準,只要是3月1日后網簽合同的,均按照新標準交存。

??3、老辦法是按房價的百分比,新辦法是按建筑安裝工程成本控制價的百分比,這兩個概念有何不同?

??答:房價顧名思義就是購房者與開發商簽定購房合同時約定的房屋售價,建筑安裝工程成本控制價源于上位法住建部、財政部2008年第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》第七條已明確規定“業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%”。按房價交則維修資金也存在一房一價;按建安成本控制價交則同一類型同一面積戶型的維修資金也一致,更科學合理,更能體現公平性。

??4、新《辦法》中規定的維修資金各標準交存比例是什么?

??答:按照新《辦法》規定,首期維修資金按照下列規定計算:(一)配備共用電梯的商品房、非租賃型保障性住房,按照本市建筑安裝工程每平方米成本控制價的8%;(二)未配備共用電梯的商品房、非租賃型保障性住房以及商品房的配套建筑,按照本市建筑安裝工程每平方米成本控制價的5%。

??5、新辦法中規定首期維修資金交存標準按是否配備共用電梯劃分,如果買的公寓、別墅應該怎樣交存維修資金?

??答:新《辦法》交存標準不再按原來的住宅和非住宅分類,而是根據所購買的商品房物業項目是否配備共用電梯分兩檔。公寓、別墅也是按所在樓棟是否配備共用電梯來劃分交存標準。

??6、現在購房者有哪些方式交存維修資金?

??答:(1)在云巖、南明、觀山湖、烏當、高新區范圍內購買商品房的業主,可以通過以下兩種方式自行繳交維修資金:

??一、購房業主通過安裝在房開企業銷售現場的維修資金專用POS機自行刷卡繳交,交款成功后購房業主持身份證原件、《維修資金交存通知書》、專用POS機交款小票到貴陽銀行部分網點換取《貴州省住宅專項維修資金專用收據》;

??二、購房業主持房開企業出具的《維修資金交存通知書》到貴陽銀行部分營業網點柜臺繳交,交款成功后即可換取《貴州省住宅專項維修資金專用收據》;

??網點信息:

??貴陽銀行維修資金專柜

??地址:觀山湖區中天會展城G座12樓1207室

??貴陽銀行維修資金專柜

??地址:南岸區萬東橋貴陽市房地產交易中心二樓大廳

??貴陽銀行營業部

??地址:云巖區中華北路77號

??貴陽銀行市西路支行

??地址:云巖區延安西路2號

??貴陽銀行瑞南支行

??地址:貴陽市瑞金路58號

??貴陽銀行鐵運支行

??地址:貴陽市云巖區棗山路31號

??貴陽銀行神奇支行

??地址:貴陽市北京路1號

??貴陽銀行會展支行

??地址:貴陽市金陽新區長嶺北路中天會展城D2-負2-1

??貴陽銀行西南商貿城支行

??地址:西南國際商貿城一期1、2號樓第2-G-1層1號

??(2)市轄其他區(市、縣)的維修資金專用POS機也在加緊實施,將盡快全面實現維修資金專用POS機的交款。

??7、購房者維修資金交存票據丟失,還可以查詢嗎?怎樣查詢?

??答:可以查詢。遺失《貴州省住宅專項維修資金專用收據》的業主,本人持身份證原件及購房證明相關材料(例如已備案的購房合同、網簽合同備案表、產權證或不動產證)到所購房轄區的專戶銀行維修資金專柜辦理查詢。

??8、首期維修資金一次性存入維修資金專戶,開發商自己持有的物業需要交存嗎?

??答:維修資金歸集對象為全體業主,開發商自持物業則開發商也是業主之一,故需要交存。

??9、未按照辦法規定足額交存首期維修資金的,開發建設單位是否可以將房屋交付購房人或者被征收(拆遷)人?

??答:為維護主動交存維修資金業主的合法權益、確保物業小區交付使用質量保修期滿后共用設施設備的正常維修維護,住建部、財政部2008年第165號令以及新《辦法》均明確業主應交存所擁有商品房屋的維修資金,否則開發建設單位不得將房屋交付購房人或被征收(拆遷)人。

??10、購房者交了維修資金后,是不是能及時存到市或區住建部門專門的維修資金專用賬戶中?

??答:購房者通過維修資金專用POS機或者專戶銀行網點直接繳交的維修資金是存入住建部門專門開立的維修資金專用賬戶中的,并且購房者的維修資金自繳交至專戶之日起開始計息,本息累計歸入維修資金專戶下設的業主個人賬戶。

??11、小區業主大會成立以后,可不可以申請自管維修資金?

??答:可以申請自管。業主大會決定劃轉自管維修資金的,業主委員會應當持維修資金劃轉自管申請書和銀行賬戶相關資料到有管理職責的住房城鄉建設主管部門辦理自管專戶開立和劃轉手續。

??住房城鄉建設主管部門應當自受理申請之日起5個工作日內,通過部門內部核查、網絡核驗等方式核查管理規約、業主大會和業主委員會成立的備案資料,情況屬實的,將代管的該物業管理區域維修資金余額劃轉至自管專戶,并將有關賬目移交業主委員會。

??住房城鄉建設主管部門應當對業主大會自管維修資金的情況進行指導和監督。

??12、如果小區有部分業主沒有交存維修資金,其他業主可以申請使用維修資金嗎?

??答:可以申請使用。但住建部門只按照交存業主應分攤的比例撥付維修資金數額,由申請使用人按照分攤比例向未交存維修資金業主收取應該分攤的資金,將所需維修資金的差額部分補足。

??13、專戶管理銀行按照合同約定,負責辦理維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事務,是否還向維修資金申請使用人提供維修資金管理使用涉及的第三方專業機構的審價等服務?

??答:新《辦法》中為解決維修資金使用過程中業主監督難的困難,明確了由專戶銀行委托第三方專業機構向維修資金申請使用人提供審價、審量等專業服務,業主不需要承擔第三方機構提供服務的費用。

??14、利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營活動所得收益,是否可以用于補充維修資金?

??答:可以。

??15、業主大會成立前或者業主大會成立后未申請劃轉自管維修資金的,維修資金由哪里代為集中管理?

??答:業主大會成立前或者業主大會成立后未申請劃轉自管維修資金的,維修資金由住房城鄉建設主管部門代為集中管理。市住房城鄉建設主管部門負責全市維修資金的監督管理工作。區(市、縣)住房城鄉建設主管部門按照職責負責本轄區維修資金的日常管理工作。

??16.新辦法中新增了哪些部門的工作職責?(此題為新增)

??答:新《辦法》明確了財政、審計、自然資源、市場監督、應急(消防)等主管部門和社區服務管理機構、鄉(鎮)人民政府按照各自職責和新辦法規定,共同做好維修資金監督管理工作。

??17、? 如果首期交存的維修資金余額出現不足,業主是否要續交?

??答:當物業小區因物業及設施設備質量保修期滿發生使用維修資金出現一幢或者一戶房屋的維修資金余額不足首期維修資金應交額30%的,業主及業委會應當積極就維修資金續交問題組織召開業主大會,并按照業主大會決定的續交方案及時續交。

??18、 新辦法提出,使用維修資金應當按照誰受益誰承擔的原則分攤,具體是如何體現這一原則的?

??答:使用維修資金應當按照誰受益誰承擔的原則分攤:(一)屬全體業主共有的共用部位、共用設施設備,由全體業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;(二)屬部分業主共有的共用部位、共用設施設備,由部分業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔;(三)未出售的房屋,由開發建設單位按照未出售房屋部分的建筑面積所占比例承擔。

??分戶賬內維修資金余額不足支付所分攤工程費用的,應當由該業主補足差額部分。

??19、使用維修資金,應當向業主公示哪些內容?

??答:使用申請人根據維修、更新和改造項目實際情況提出使用方案,詳細說明申請使用原因、施工計劃、項目施工范圍、費用預算、付款方式、分攤列支范圍及明細、第三方專業機構審價報告等內容,并向分攤列支范圍內的業主公示,公示期不少于5日。

??20、新《辦法》規定的緊急情況使用維修資金可以“特事特辦”,有哪些屬于緊急情況?

??答:規定的緊急情況包括以下情形:(一)電梯故障危及人身安全的;(二)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身財產安全的;(三)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,嚴重影響業主生活或者危及財產安全的;(四)非專業經營單位管理的供水水泵損壞或者水管爆裂導致供水中斷、供配電設施設備發生故障造成停電或者漏電,嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的;(五)消防設施設備嚴重損壞的。

??21、發生危及房屋安全和人身財產安全緊急情況,需要立即使用維修資金的,怎樣申報?有管理職責的住房城鄉建設主管部門或者業主委員會應當怎樣撥付預算資金,怎樣撥付結算資金?

??答:使用申請人根據維修、更新和改造項目實際情況提出使用方案,詳細說明申請使用原因、施工計劃、項目施工范圍、費用預算、付款方式、分攤列支范圍及明細、第三方專業機構審價報告等內容,并向分攤列支范圍內的業主公示,公示期不少于5日;報經所在地社區服務管理機構或者鄉(鎮)人民政府核實后,有管理職責的住房城鄉建設主管部門或者業主委員會應當自受理備案之日5個工作日內,按照不得高于使用方案確定總金額的50%撥付預算資金;

??工程竣工后,由使用申請人組織驗收,并將驗收結果向業主公示,公示期不少于5日,公示期滿無異議的,使用申請人持工程驗收合格相關資料向有管理職責的住房城鄉建設主管部門或者業主委員會提出結算資金撥付,住房城鄉建設主管部門或者業主委員會應當自使用申請人提出結算資金撥付之日起5個工作日內撥付。業主大會自管維修資金的,業主委員會作為使用申請人時,直接撥付。

??22、如果進行二手房交易等房屋產權轉讓,那么原有維修資金的歸屬是否有變化?

??答:房屋所有權轉讓時,該房屋維修資金分戶賬中結余的資金不予退還,隨房屋所有權同時轉讓。2005年后交存維修資金的商品房若進行二手房交易,交易雙方在協商房款同時可就維修資金協商,并可在《存量房交易合同》中約定。

??23、業主的商品房被征收(拆遷)了,那么為房子交存的維修資金怎么辦?

??答:新《辦法》第二十二條明確“因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的,結余的維修資金退還房屋所有權人?!北徽魘杖順址康夭灰墜芾聿棵懦鼉叩姆課葑⑾っ?、本人身份證原件,可到房屋所在地維修資金管理部門申請退回滅失房屋下結余的維修資金。

??24、購房者辦理完退房手續,當初交存的維修資金可以退嗎?

??答:可以退還給購房者。購房者在其房開企業完成退房手續后,本人持身份證、《貴州省住宅專項維修資金專用收據》、房屋注銷情況查詢表、備案登記表、銀行卡到專戶銀行維修資金專柜辦理退款業務。

??25、新《辦法》中規定專項維修資金除了放在銀行中活期存款以外,還有其他的保值增值方式嗎?

??答:在保證維修資金安全和正常使用的前提下,維修資金代管期間和自管期間均可以向專戶管理銀行申請將維修資金轉存銀行定期存款,或者購買一級市場新發行國債,不得用于其他投資,禁止將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

??26、如果有關單位違規使用維修資金,會有什么處罰嗎?

??答:維修資金交存、管理、使用過程中,開發建設單位、物業服務企業或者其他有關機構有違法、失信行為的,由住房城鄉建設或者其他有關主管部門記入其誠信檔案,并向社會公布。

??開發建設單位、物業服務企業、業主大會違反本辦法規定,法律、法規、規章有行政處罰規定的,由綜合行政執法部門依法處罰。


原文鏈接:貴陽市房屋專項維修資金管理辦法


來源 貴陽市人民政府網

編輯 劉思博

編審 晏海艷

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